Betreff
Ausübung des Vorkaufsrecht gemäß § 24 Absatz 3 BauGB "Seeferienheim"
Vorlage
2019/173
Art
Beschlussvorlage

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Inselgemeinde Juist beschließt: das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Absatz 3 Baugesetzbuch, für den aufgeführten Kaufgegenstand in der Urkundenrollen Nr. 302/2019 N, auszuüben.

 

Sachverhalt/Stellungnahme der Verwaltung:

 

Aufgrund der Umfänglichkeit des Sachverhaltes wird dieser, für die Vorlage in relevanten „Eckdaten“, verkürzt dargestellt. Die ausführlichen, mündlichen Darstellungen/Erläuterungen erfolgen in den Sitzungen der jeweiligen Gremien sowie in dem Bürger- und Ratsinfogespräch, unter anderem durch die Rechtsberatung der Inselgemeinde, der Kämmerei in Mitwirkung von Herrn Bötcher (Finanzberater von gemeinnützigen Ferienstätten) und der Bauverwaltung.

 

Rechtliche Eckdaten:

Mit Eingangsdatum vom 15.11.2019 erhielt die Inselgemeinde per Email Kenntnis über den Kaufvertrag mit Antrag auf Erteilung des Negativ Zeugnisses nach BauGB.

Um eine eventuelle Ausübung des Vorkaufsrechts vornehmen zu können bat die Verwaltung den verantwortlich zeichnenden Notar Eckhard Nobis den Kaufvertrag zur Verfügung zu stellen. Gemäß § 28 Absatz 1 BauGB hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen. Nach internen Abstimmungen kam der Notar der Aufforderung, den Kaufvertrag zu übermitteln, am 21.11.2019 nach. (Siehe Anhang)

Nach weiteren internen Abstimmungen wurde dem Notar mit Schreiben vom 27.11.2019 sowie per Email am 28.11.2019 mitgeteilt, dass die Inselgemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 24 BauGB prüft.

Die Rechtsberatung der Inselgemeinde (Kanzlei Baumeister, Münster, Herr Prof. Dr. Bischopink) wurde hinzugezogen.

Mit Schreiben vom 18.12.2019 wurden die Schreiben zur Anhörung gem. § 28 Absatz 2 Satz 2 BauGB an die Beteiligten (Moorkamp Projektbau GmbH sowie dem Evangelischem Kirchenkreis Dortmund) zugesandt.

Der Evangelische Kirchenkreis Dortmund hat mit Email vom 19.12.2019, das Antwortschreiben zur Anhörung versandt (siehe Anlage), die Antwort der Moorkamp Projektbau GmbH erhielt die Inselgemeinde am 02.01.2020 (siehe Anlage).

Die inhaltliche/rechtliche Prüfung durch die Kanzlei Baumeister, wurde am 02.01.2020 von der Bauverwaltung veranlasst.

 

Zeitgleich mit den Schreiben zur Anhörung (18.12.2019) wurde auch das Ersuchen der Inselgemeinde per Antrag, an das Amtsgericht Norden zur Sicherung des Anspruchs gem. § 28 Absatz 2 Satz 3, gestellt.

 

 

Sachverhalt zu den Vorverhandlungen:

 

Das Seeferienheim hat eine grundlegende städtebauliche Bedeutung für die Inselgemeinde.

Es fanden Gespräche zur Zukunft des Seeferienheims im Hause mit Herrn Dr. Goerges, Frau Auras-Reiffen (Stellvertretende Superintendentin Ev. Kirchenkreis Dortmund), Herrn Wilke (IMENTAS Immobilienpartner GmbH) sowie Herrn Schweizer (Management & Consulting Schweitzer) und der Bauverwaltung im Juni 2018 statt. Das Anliegen des Kirchenkreises (Verkauf des Seeferienheims, Aufhebung der festgesetzten Zweckbestimmung im Bebauungsplan sowie mögliche Entwicklungen ohne Zweckbindung) wurden im Bauausschuss am 19.06.2018 von Herrn Wilke und Frau Auras-Reiffen dargestellt.

Danach folgten per Email ein Austausch über das Anliegen zwischen Herrn Wilke und der Bauverwaltung. Auf Grund des Umfangs dieser Vorlage wurden diese nicht als Anlagen beigefügt. Diese Emails können auf Nachfrage bei der Bauverwaltung jederzeit gerne eingesehen werden. Über die telefonischen Gespräche zwischen der Verwaltungsspitze und Herrn Wilke kann Herr Dr. Goerges Auskunft geben.

Zwischenzeitlich wurde ein Kaufvertrag geschlossen und der Inselgemeinde zur Prüfung vorgelegt (siehe oben).

Am 12.12.2019 erfolgte auf Wunsch von Herrn Moorkamp und Herrn Wilke ein Ratsinfogespräch, indem die jeweiligen Standpunkte ausgetauscht wurden.

 

Rechnerische Eckdaten:

 

Der im Kaufvertrag (Urkundenrolle Nr. 302/2019 N) aufgeführte Kaufpreis von 3.200.000 € bezieht sich auf die Gebäude + Freiflächen der Flurstücke 25/3, 25/4, 25/1, 24, 1/39; Flur: 10; Gemarkung: Juist mit insgesamt 8558 m².

Dies entspricht einem Wert von 373,92 € pro Quadratmeter.

Dem, der Verwaltungsspitze zur Verfügung gestellten, Gutachten (2018) der GAG (Aktenzeichen: W1-34/2018) wird ein bereinigter Wert von mindestens 900 €/m² unter Berücksichtigung der Einschränkung als Gemeinbedarfsfläche zugrunde gelegt (siehe Anhang).

Der aktuelle Kaufpreis/m² liegt damit unter dem vom Gutachten berechneten Wert.

Nach Gesprächen mit der Kämmerei ist der Gemeinde die Finanzierung des Kaufpreises möglich (siehe Email in der Anlage).

Herr Bötcher wird, als langjähriger Berater gemeinnütziger Jugendeinrichtungen, seine exemplarische Berechnung für die Weiterführung eines Jugend/Ferienheims darlegen und der Gemeinde zur Verfügung stellen. Diese Berechnungen können auch der Kommunalaufsicht dienen, um eine langfristig gesicherte Finanzierung darzulegen.

 

Stellungnahme der Bauverwaltung:

 

Grundsätzlich:

Das Seeferienheim hat für die Inselgemeinde nicht nur historisch eine große Bedeutung auch in der Gegenwart ist ein Angebot, wie es das Seeferienheim für Jugendliche und kirchliche Kleingruppen bietet, von sehr hohen Stellenwert.

Zum einen kommen ehemalige Besucher als Erwachsene mit ihren Familien nach Juist zurück (frühe/zukünftige Kundenbindung), zum anderen stellt es für Jugendliche mit geringem Budget, mit Ausnahme der Jugendherberge, die einzige Möglichkeit dar Juist zu erleben. Desweiteren stellen die damit verbundenen festen Arbeitsplätze und der Wohnraum für Angestellte/Juister eine wirtschaftliche/existentielle Infrastruktur dar.

 

Das Vorkaufsrecht in diesem speziellen Fall:

Die Gemeinde kann nur in dem gesetzlich vorgegebenen Rahmen des Baugesetzbuches ein Vorkaufsrecht ausüben. Dies ist vom Gesetzgeber unter anderem vorgesehen, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (gem. § 24 Absatz 3 BauGB).

Die Bauverwaltung, in Übereinstimmung mit der Rechtsberatung (siehe Anlage), sieht hier das Wohl der Allgemeinheit betroffen.

Der Verzicht auf das Vorkaufsrecht bedeutet die Aufgabe der oben genannten Infrastruktur (Arbeitsplätze/Wohnraum/spezielles Angebot für Jugendliche).

Nur wenn die Inselgemeinde der Eigentümer der Flächen und Gebäude wird, dementsprechend das Vorkaufsrecht ausübt, kann:

-       die vorhandene Nutzung weitergeführt (u.a. durch mögliche Pachtverträge mit zukünftigen Betreibern),

-       die Nutzung langfristig gesichert sowie erweitert werden.

 

Es besteht keinerlei Notwendigkeit/finanzielles Risiko für die Inselgemeinde um auf das Vorkaufsrecht für die Flächen, Gebäude zu verzichten und somit die nachhaltige, zukunftsorientierte Sicherung der Nutzung aufzugeben.

 

Die Bauverwaltung möchte auch zu bedenken geben, dass es sich bei den in dem Anhörungsschreiben der Moorkamp Projektbau GmbH (Schreiben vom 02.01.2020 siehe Anlage) formulierten Vorstellungen der Entwicklung der Flächen weder um verbindliche Zusagen noch um Gemeinbedarfseinrichtungen/Nutzungen handelt.

 

Zur Sicherung der Infrastruktur (Erhalt von Arbeitsplätzen und Wohnraum) sowie zur Erhaltung der Angebotsvielfalt und nachhaltiger, wirtschaftlicher Gästebindung schlägt die Verwaltung dem Rat vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 3 BauGB zu beschließen.

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

X

Ja

 

Nein

Gesamtkosten der Maßnahme (Anschaf-fungskosten/Herstellungskosten):

3.400.000

Euro

Jährliche Folgekosten:

 

Ja

 

Nein

 

Euro

 

Finanzierung:

Eigenanteil der Gemeinde (inkl. Kredite):

 

 

Euro

Objektbezogene Einnahmen (Zuschüsse, Spenden, Beiträge):

 

Euro

Veranschlagung:

Gemeinde:

 

ErgebnisHH

 

FinanzHH

     (lfd. Kosten)          (Investitionen)

 

BAD

 

Wirtschaftsbetriebe

 

 

Erfolgsplan

 

Vermögensplan